南方农村报讯(记者 叶香玲 实习生 朱珈亿) 7月23日上午，广东珠海市金湾区三灶镇鱼林村石基村小组。一场暴雨后，浑浊的雨水顺着一片荒草丛生的土地汇成一条小溪，流向村外。而按照5年前石基村与开发商签订的一份村企合作开发房地产合同，这片200余亩的集体土地上，现在本应楼房林立。
如今，由于迟迟未能动工，在许多村民眼中，这块地已然成了“鸡肋”，人们住进楼房的梦想也逐渐遥远。南方农村报记者发现，在当地，像石基村这样，通过“以地换房”的村企合作开发模式让农民“上楼”的案例并不鲜见。然而，受制于土地性质转换困难等原因，这条路走起来并不顺畅。
多数村民同意合建石基村曾是一个传统的农业村，有120余户，460余人。因珠海机场和珠海航空产业园在附近修建，石基村土地近年被大量征收。2005年，石基村对集体资产进行了股份制改革，成立了股份合作社。
虽然村民近3年来每人每年可以领取上千元分红，但是大多数人仍以务农或者在工厂打工为生，收入并不高，仍有超过一半村民住在破旧的老房子中。对于大多数村民来说，建一栋房屋数十万元的花费是一个很大的数目。在这种情况下，引进企业合作建房的思路一经提出，便得到了很多村民的响应。
石基村小组组长吴金球告诉南方农村报记者，2007年，有关部门有意将石基村规划为工业园生活配套区。听说这一消息后，石基村便将200多亩农用地进行了平整。“当时有很多房地产开发商找过来，要和村里签合同建房子。”吴金球说，村干部还前往深圳等地参观学习村企合作建房的经验，认为这种模式是可行的。
时任石基村小组副组长吴美荣提到，在与开发商签订合作建房合同前，村里至少召开了20次村民大会商讨，“有96%的村民表示同意。”
村里出地房企出钱2008年3月29日，石基村与珠海市星晴投资有限公司(以下简称“星晴公司”)签订了《合作开发生活用地合同》。根据合同，双方合作开发的土地为石基村集体土地，面积232.5亩。石基村提供土地，星晴公司负责全部开发资金，并按照社会主义新农村样板村模式进行建设。双方为该项目共同成立一家房地产开发公司，以该公司的名义兴建、销售及办理房产证等。
合同中约定，星晴公司将为石基村村民修建建筑面积4万平方米的住宅，余下土地及所建物业产权归星晴公司所有。合同明确，石基村在收到星晴公司预交的400万元填土及青苗补偿费用后，须在合同签订一年内办好用地手续，并取得政府关于农村生活用地开发、社会主义新农村建设试点的有关优惠政策。
吴金球提供的开发规划图显示，新的石基村是一个由9栋11层高楼房组成的小区，部分楼房带有商铺，小区有文化广场、健身广场及绿化带等配套设施。
自从合同签订后，许多石基村民便开始焦急等待新村的落成。不过，也有些村民对这种开发模式不抱希望。一位村民告诉南方农村报记者，根据2007年12月30日发布的国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地，“法律明文规定不能这样搞，村里不可能办得到用地手续。”
开发商投资逾千万石基村新村建设之路最终被卡在了农地转用关上。
吴金球和吴美荣均向记者表示，签订合同后，村小组干部曾到三灶镇政府说明情况，当时镇政府也对此表示支持。2009年8月，石基村向镇政府提交了《关于以合作建房模式开发利用村集体生活用地的请示》。其中提到，(这种模式让)村民不用出钱就可以分得新房，“恳切希望镇政府视我村实际情况，向上级政府及有关部门反映，争取有利的政策或办法，推动我村合作建房项目更好更快发展。”
不过，这一请示并未获得批准。三灶镇政府回复称：“农村集体资产的开发利用必须依照相关法律法规处理，鉴于目前政策，建设暂缓开发。”
由于迟迟等不到村里办好用地手续，2010年，星晴公司将与石基村合作建房项目转让给了另一开发商。
为尽快落实用地手续，2010年8月，石基村向珠海市国土资源局金湾区分局递交了《关于办理集体宅基地建设用地手续的请示》。得到的回复是：“由于用地涉及未利用地及农用地，按规定需完善未利用地转建设用地及农用地转建设用地审批手续，方可办理相关用地手续。”
2011年3月，新的开发商在石基村靠近阳光咀隧道旁的空地上打桩建房。一个月后，工程便停止施工。开发商方面的项目负责人告诉南方农村报记者，叫停项目的是三灶镇政府，理由是开发地块没有办理用地手续。“我们前期投入已经超过一千万元。”该负责人表示。
2012年6月，珠海市集中开展清理违法建筑、违法用地专项整治行动。同年11月，金湾区下发了《整治违法建筑、违法用地专项行动实施方案》，要求对违法占用国有土地、集体土地公用地进行建设的违法建筑予以坚决拆除。
南方农村报记者在石基村看到，拟合作开发的土地如今长满了杂草，其中散落着小块菜地。一块面积数十亩的空地上打满了参差不齐的水泥桩，数十立方的沙子堆放在路旁。当地一村民说，开发前，这些土地大部分是果园和水稻田，后因村企合作开发受阻荒芜至今。
去年，石基村决定将上述闲置土地用作村民今后建房的预留地，集体一次性收取租金作为规划配套费。如今，这些预留地已经分配到村民手中。
村民吴庭光如今仍住在几十年前建的老房子里。谈到村企合作开发建房，他叹了口气，“看来想住进洋房是不可能了。”
■编后双赢为何变双输？
石基村引入商业资本建设新村之事目前已入双输困局。一方面，由于土地性质转换希望渺茫，开发商千余万投资有可能打水漂；另一方面，村集体花钱平整土地准备待价而沽，不料却白白撂在那里荒了5年。
问题的症结似乎在土地政策不能“网开一面”，而实际上，石基村所面临的正是传统农业村庄向城市社区转化过程中一种带有普遍意义的路径迷失。伴随着城镇化的推进，许多希望改善居住条件的农民苦于囊中羞涩。一些开发商则瞅准商机，以负担全部开发资金为条件，换取农民手中的土地资源。这看起来是一个双赢的局面——开发商避开了通过“招拍挂”从政府手里拿地的高额成本，农民则可以不花一分钱住上新房。殊不知，这其中亦潜藏着巨大的交易风险，不但可能引发大量小产权房的出现，用地手续更是一道难以逾越的天堑。而无论是开发商，还是一些村集体，对于这种风险，事先并非全然不知。正是投机和侥幸心理作祟，以及之前某些“成功”样本的示范，才让他们决定大胆一试。
无论是政府、开发商，还是农民，对于城镇化建设，都不能操之过急，更不能逾越土地管理法规的红线。www.bjrbgw.com
